赵一蕙 
 
 
　　公用设施被卖 登记部门出错 维权成本过高
　　在等待物权法正式施行的日子里，上海某些小区业委会和业主已经开始了实际行动——小区“产权清算”成了热门名词。所谓产权清算，简单说来，就是确认小区内设施设备以及物业管理用房等的所有权，哪些是小区业主共有的，哪些是归开发商所有的。

　　与物权法出台后业内专家的积极解读不同，民间目前真正依靠物权法确保自身利益的力量显得力不从心。

　　据了解，虽然物权法将一些模糊问题予以界定，但相当部分业主并未真正对小区各类设施“所有权”引起重视，而那些走上维权道路的业主们，却由于早年政策盲点以及维权成本过高等原因陷入了困境。本报这次仅以早期开发的商品房小区业主维护共有权的现状为视角，看看这些走在维权道路上的业主面临着怎样的难题。

　　案例

　　小区车库悄无声息被卖

  《物权法》颁布之时，正逢黄浦区百汇公寓小区车库被转卖一案诉讼进行到白热化阶段。“这样的情况虽然不多，但是像我们这样早期开发小区的业主，应当注意自己的权益是不是在无意中受了侵犯。”小区业委会副主任臧先生说。

  百汇公寓是早年开发的外销商品房，１９９６年竣工入住后，直到２００５年，小区业主才发现小区的底层车库和地下车库竟然不归小区业主共有，而是在不知不觉中被转让。业主一路交涉诉讼直到如今。对此问题，现在还没有一个定论。

  百汇公寓小区长期以来由前期物业公司管理，不过纠纷不断。２００５年，小区第二届业委会召开的业主大会第一个重大决定，就是更换物业公司。

  业委会重新选聘了另一家物业管理公司，新旧物业交接时，新物业公司要求掌管地下和底层车库，却遭到了老公司的拒绝，“这两个车库都不是小业主的，属私人所有”。

  这时，业主们才发现，另一家房地产公司突然跳出来，拿着明白无误的《房地产权证》，说１６００余平方米的底层车库和２１００余平方米的地下车库都是自己的，变更登记年份为２００３年。业主们不禁疑惑：小区车库可以卖么？难道不是算在了小区业主的公共设施中了么？２００３年的法律是怎么规定的？

　　盲点

　　早期法律规定模糊不清

　　早期入住的很多小区都面临这样的问题：当初以为花钱只是买了房子，没想到还有这么多权利被忽略。而在当时法律规定尚不完善的情况下，这种钻空子的行为即便被发现也难以说清谁对谁错。

　　百汇公寓车库转让的事件发生在２００３年，当时国务院《物业管理条例》第２７套规定，“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”而对于“共用设施设备”，现在的解释清楚明白——２００４年制定的《上海市住宅物业管理规定》针对开发商侵占业主共用面积的情况，在第２０条对小区内配套设施设备所有权作了明确规定，“地面架空层、非机动车库、绿化、道路、场地等归全体业主所有”。