南京圣·欧庭小区的王女士和40多位邻居，为争取公平租售地下车库的权益，一年来已先后与开发商、物价局对簿公堂。不久前，白下区法院判决：物价局以前所作出的“地下车库建设成本未计入房价”证明依据不足，不可采信。王女士他们准备再起诉房产管理部门。

    目前，南京私家车保有量约24万辆，但小区停车位配套比例仅为0.3，即每10户业主才有3个车位。《物权法》出台后，业主们停车的权利会有保障吗？

    支撑王女士他们的信念来自南京另一个小区———星汉花园业主的胜诉官司。当年6月，鼓楼区水佐岗星汉花园业委会代表全体业主起诉开发商南京星汉置业公司，要求将小区地上地下所有车位判归业主分配。11月，法院判决业主胜诉。这在当时既是国内小区停车位纠纷第一案，更是业主胜诉第一案。4年过去了，只要一谈到小区停车纠纷，法官和律师们首先提到的还是南京的“星汉花园”案。追随者在不断增加：上海路某高层物业去年底投诉开发商，认为二次销售地下车库违法；南京江宁百家湖某别墅，因车库不和房子配套卖而受到业主坚持不懈地追究。然而，即使《物权法》实施，业主们的境遇也并不会如期待中美好。

    《物权法》第六章第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这里明确了两点：1、小区内优先停放业主车位，外来车辆一般不得停放；2、地面所有车位应属业主共同所有。

     但地下车库的归属就复杂多了。同样是第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这说明，业主要想拥有车库，必须与开发商在购房合同中约定：是买房搭送还是另外出售，抑或出租。买房送车位，在房价飙升的今天，应属天方夜谭。看来，地下车库恐怕还是要花钱买。

    其实，政府早在两年多前就为业主们的车位设置了“最低保障线”。2004年12月，南京房管局、物价局等五部门发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》明确，占总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共有；85%为业主专用停车位，房产开发商可以出售。按照这个规定，无论开发商与业主如何约定，总有部分车位可供业主使用，应该说颇为人性化。但换个角度看，又与业主的利益诉求相悖。有法律专家称，倘若星汉花园业主迟一年半打官司，将只能得到小区15%的车位。而开发商普遍积极执行了这项规定：圣·欧庭的地下车库20个车位，售出17个；江宁21世纪假日花园约200个地下车位，卖了170个。一个显然的原因是车位不菲的售价，圣·欧庭、21世纪假日车库售价分别达到了13万元（2006年）、6万元（2005年），但和如今南京市场近20万元的均价比，已是小巫见大巫。

    《物权法》一旦生效，属于业主共有的室内车位比例会否增加？江苏致邦律师事务所方兴律师认为，星汉花园一案已经提供了两条判例标准：建设成本是否已计入购房价格并由全体业主分摊，土地使用面积是否已全部分摊。这已经得到了许多法律专家的认可。但也有人担心，10月1日后业主共有的车位反而会归零，因为他们看到了《物权法》第七十四条的负面影响。他们认为，第七十四条所谓“车库归属由当事人双方约定”的条文，看似是市场行为，实际上等于是开发商的单方面约定。而《物权法》法律效力远强于地方法规，南京五部门的《若干规定》要么修改，要么作废。

    对此，南京市政府的态度很明确，南京市物业管理办公室人士告知：10月1日前，各地省市物业停车相关法规仍然有效，目前正在等待全国人大对《物权法》的权威解释再做调整。

    在现实中，无论业主们能够支配的车位是0、是15%还是全部，他们的车还是天天要停，而且需要安全无损。对很多人来说，汽车已是生活必需品。因此，专程来宁作讲座的《物权法》起草人王轶教授认为：车位是必备的住宅配套设施，开发商建房时应当为未来的业主配备。而方兴律师则提醒，作为业主，假如想买车位，一定要求单独办理《车位产权证》，如果是业主共有车位，则应在房屋产权证上注明。