上海联业律师事务所律师王展 刘锟

    令国人翘首企盼的《物权法》历经13年的准备期，终于在近日“千呼万唤始出来”。全新的《物权法》在界定产权、进而保障公民私权利方面实现了突破，也不乏亮点。总而言之，它是一部标志社会进步的良法。但是，一部良法的制订并不意味着“万事大吉”了，如何更大限度地发挥它的进步性，在很大程度上有赖于人们正确理解和运用《物权法》。在此，律师着眼于跟普通老百姓日常生活息息相关的几个方面，来解读新的《物权法》。

住宅用土70年后自动续期，并非永久免费使用
    按照现行法律规定，居住用地的最高使用年限为７０年。这样的规定引发了购房业主的普遍忧虑，自己倾其所有甚至负债累累买的新房子在７０年（还要减去建房的期限，所以更少）后可能处于不确定的状态。从理论上来讲，土地使用权期满后由国家可以行使完全的土地所有权，而业主对土地之上的房屋可以行使所有权，那么这两个权利就构成了一对矛盾，相互对抗。如不对它们进行调和，广大业主的忧虑就会继续。现在，《物权法》第一百四十九条关于土地使用权自动续期的规定基本确定了“地随房走”的原则，对广大业主而言的确是一个利好消息。

    但是，70年后自动续期的规定并不能让业主高枕无忧。因为，《物权法》将自动续期的方式、是否无偿等问题暂时搁置了。而这些问题也直接涉及广大业主的切身利益。依照笔者对条文本身的理解，自动续期首先是建立在地上房屋现实存在的前提之上。如果房屋损毁或者灭失了，那么“皮之不存，毛将焉附”？其次，自动续期并不是必然的无偿续期，我们知道，国有土地使用权的最初获得是有偿的，而且是有期限的。按照条文的字面理解（“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”）， 笔者更趋向于认可期满后的再次续期仍是有偿的，而且如无相反规定，有偿使用的标准同最初的标准是一致的。当然，关于条文的理解在理论界和实践中还存在较大争议，相信国家立法机关会有所考虑。作为业主而言，对相关的立法也应当有所关注。如果可能，在购买商品房或存量房时，可以在合同中约定土地使用权的续期缴费问题或进行相应的条款安排。

  商业用地期满后，或收回或交费续期

    就商业用房买卖市场而言，开发商隐瞒甚至谎报土地使用年限的欺诈行为在现实中这类纠纷很多，而且让广大业主甚至法院解决解决起来颇为棘手。一则要证明开发商欺诈并不容易；二则缩短的年限怎么个折价标准，也没人说得清。律师再次提请购买商铺的业主，期满后自动续期的规定并不惠泽他们。“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”所以为了保障自己的利益，就要在购买时尽可能利用合同的条款将这些法律风险降至最低。对于现实中存在的类似“酒店式公寓”、“公寓式酒店”的概念房，希望购房居住的业主就要睁大眼睛看清楚它们的土地和房屋类型。“住宅用地”和“商业用地”两字只差，法律权益就会有天壤之别。

车库、车位的归属应在合同中详细约定

    新《物权法》第六章——业主的建筑物区分所有权确定了业主的专有部分所有权、共用部分的共有权以及业主在一个物权管理区域内的成员权的三权权力体系，实现了理论在立法上的突破。本章最引人关注的部分就是对小区车位、车库的归属和使用问题进行了原则性的规定。这个问题以往在现实中也是社会的不和谐主要因素之一，业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间经常就此问题发生纠纷。新《物权法》第七十四条对此进行了专门的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
这条规定没有将建筑区划内的规划车位、车库直接归于业主所有，但是却设立了一个“原则性”标准——由当事人约定。
那就意味着开发商如果没有在《预售合同》或其他协议中将车库、车位的所有权或卖或赠的归于业主，那就是开发商的东西；反之，如果《预售合同》或其他协议中有了约定，那么开发商想赖也赖不掉。开发商和业主之间关于车库、车位的所有权的约定必须明确——车库、车位是否属于业主所有，是全体业主共有还是某个业主专有。这一原则杜绝了开发商打“擦边球”、“玩暧昧”，打着“送车库”的名义卖房子。

    例如，2001年3月，杜先生受某楼盘开发商“买房送车位”的吸引，购买了一套房屋。但到了交房时，开发商又以所有车位属于全体业主共有，不能由杜先生专有为由，拒绝为杜先生提供专用车位。从此，杜先生深受无处停车之苦。杜先生找开发商协调，开发商却说，车位已经属于你们全体业主共有了，开发商当然履行了“送车位”的承诺。杜先生深感上当，但也无能为力。而《物权法》的上述规定可以确定车库、车位的归属要具体约定，而且根据车库、车位的特殊性，可以约定业主专有。开发商和业主关于车库、车位的权利、义务一目了然，不再有模糊地带。业主在实践中也应该充分利用这一规定，在购买房屋时，与开发商详细约定车库、车位的归属以及所有的方式。

    对于业主而言，如果要获得车库、车位的所有权和使用权，就要在合同中详加约定。不能轻信开发商的口头承诺。

拒付物业费，可能被业委会追究责任

    众所周知，物业费催收难是物业公司经常碰到的棘手问题，有些业主会以各种理由拒交物业费。对此，只有物业公司可以依据《物业服务合同》追究业主的违约责任，其他第三方要追究业主的责任是没有依据的。但是现在，这些业主，尤其是其中无理拒付物业费的业主要注意了，自己除了要对物业公司承担违约责任之外，还可能对其他业主承担法律责任。《物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
    上述规定针对现实中随意拒付物业费的行为，进一步扩大了相关业主的法律责任体系，具有一定的预防和警示作用。另外，上述规定也符合现实的需要。物业费是保证物业服务运转的物质条件，如果物业费不足导致物业服务不能正常运转，势必会影响到全体业主的居住条件和居住环境。所以，如果物业费不足是由于个别业主拒付物业费造成的，那么他的行为其实已经影响到其他业主的权益。
    举个例子，某个业主长期欠缴物业费，物业公司出于费用方面的考虑或者行使抗辩权，不清理其置放在公共部位的生活垃圾，导致整个单元臭气熏天。那么其他业主就可以通过物业大会或者物业委员会要求他缴纳物业费或者清理垃圾。给其他业主造成损失的，还应承担赔偿责任。
　　笔者还认为，物业管理区域为业主共同使用、共同管理，这既是一种权利，也是一种义务。如果个别业主只行使权利，而不履行义务，对其他业主来说也是不公平的。对此，《物权法》为其他业主提供了救济的权利——要求业主缴纳物业费或者以其他形式履行义务。

拾金应该不昧，否则就是违法
    “拾金不昧”是中华民族的传统美德，我国在民事法律制度中也将“拾金不昧”确定为一项法定义务。如我国《民法通则》第七十九条第二款就规定，“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”
    《物权法》继续这一原则，同时在第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十二条对相关问题进行了系统的规定，其中最主要的是进一步确定履行“拾金不昧”这一义务的程序——“拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”那么这对拾得人意味着什么呢？笔者认为主要有以下几点：
    第一，拾得人如果不按照上述方式履行义务，则可能构成“侵占”；
    第二，“侵占”期间发生的拾得物损毁、灭失的，拾得人要承担赔偿责任。举例说明，某人在公共场所拾得一部手机，  在合理期间既没有以一定的行为寻找失主，也没有交公，而是私自保管，那么他的行为就是侵占。过了一段时间，失主通过一定渠道找到他，要求返还，而此时手机已经摔坏了，那么拾得人就可能承担赔偿的责任。
第三，“侵占”期间拾得人付出的保管费等支出的费用，比如，拾了别人的宠物狗想占为己有，在占有期间支付的狗粮支出、看病支出也是无法要求失主返还的。
   
    笔者还注意到，对拾得物不适用“善意取得”制度。受让人一般不能取得遗失物的所有权，除非失主已经向拾得人主张了损害赔偿或者在找到受让人两年内没有主张物权。但是对于通过正规渠道购买遗失物的受让人，在返还遗失物时可以向失主主张受让时支付的费用。所以对于受让人来说，一要购买来源清白的物品，二要通过正规渠道购买物品（保留正规的购物发票作为存证）。
    比如时下，有些老百姓贪图便宜，从个人那里或者所谓的“二手车市场”购买来路不明的车辆。看似得到了便宜，但是一旦失主或者公安机关查到了车辆的线索，既要返还车辆，自己买车的前也“打了水漂”，实则是大大的亏本。

应收帐款可以质押融资
    《物权法》中关于“质押”的规定相对于《担保法》，最大的亮点就是增加了“应收账款”可以作为质押的标的。这样的规定对于广大企业来说，确实是利好消息。因为据统计，企业20%的资产体现为“应收账款”的形式，如果可以质押，无疑可以扩大企业的融资能力、加快企业资金流通。
    笔者认为，此处的“应收账款”可以做扩大理解。个人的合法债权也属于“应收账款”的范围，所以对于有融资需要的人来说，也可以从这条规定中受益。
    比如，王某欠李某10万块钱，已到了归还期限。李某看到时下基金大大热，想投资某支基金，但又碍于情面，不好意思向王某讨要。现在，他就可以将该笔债权质押出去，向信贷机构或者其他个人借款。而对于贷款的个人和机构而言，有了这样的担保，法律风险也降了下来。
    在此笔者要提醒“应收账款”的质押人和质押权人，质押“应收账款”的，要经过信贷征信机构办理出质登记后才成立质押权。我国目前的信贷征信制度正趋于成熟，相关的机构大概有100多家，包括国有、民营的机构。将“应收账款”的质押和信贷信用体系联系起来，对贷款人来说，可以充分考察借款人的信用情况，进一步降低风险；对于借款人来说，有利于规范履约行为，培养诚信观念。
    另外，并不是所有的普通债权都可以作为可质押的“应收账款”。它应该具有无争议、可回收的特点。比如经过公证的可直接执行的债权。所以，如果债权人有质押融资的打算，不妨和债务人一起去公证处做个公证吧。