上海市房屋土地管理局关于印发《新建商品房用地面积分摊技术规定》的通知(1995年7月10日)-豪宅之窗

上海市房屋土地管理局关于印发《新建商品房用地面积分摊技术规定》的通知(1995年7月10日)

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2004-06-18 00:00:00

　　上海市房屋土地管理局关于印发《新建商品房用地面积分摊技术规定》的通知(1995年7月10日) 沪房地籍(1995)373号各区规划土地管理局、县土地管理局，崇明县建设委员会，浦东新区综合规划土地局： 为加强商品房的土地登记工作，维护土地使用者的合法权益，遵照《上海市土地使用权有偿转让办法》及沪土86市管字第81号文等有关文件的规定，在商品房预售、出售之前应到土地管理部门进行用地面积的分摊工作。现将《新建商品房用地面积分摊技术规定》印发给你们，望遵照执行。 旧公房出售后土地面积的分摊方法另定。 一九九五年七月十日新建商品房用地面积分摊技术规定一、分摊原则新建商品房包括外销商品房、内销商品房以及侨汇商品房，即在出让、转让地块上建造的高层、多层公寓、商住、商办综合楼、花园别墅、标准厂房等，以及在征用、划拨土地上建造的产权为单位、个人的各类房屋。 商品房整幢或分层、分套出售时，发展商应按有关规定明确各产权人相应使用的部位，包括发展商自己留用的部位。 建筑面积计算方法参照沪房93权字发第52号《上海市房产管理局关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》执行。 土地面积分摊应符合出让、转让合同及有关规定，按各产权人拥有的建筑面积占地块总建筑面积的比例来确定土地使用权的比例。 无任何设施的土地不能单独分割转让。 二、需提供的资料 1、建筑总平面图 2、各幢建筑物分层平面设计图 3、花园别墅小区施工建筑总平面图和围墙放样图 4、各类型花园别墅底层建筑平面图 5、共用部位、自用部位、出售部位示意图及书面申请 6、国有土地使用证及附图复印件已经本市房地管理部门核定过的建筑面积可作为土地面积分摊的依据。 三、计算方法 1、单幢或同规格多幢的面积分摊 单幢总建筑面积计算公式可表达为：S=S1+S2……Sn+△S…… (1) 式中：S为整幢楼的总建筑面积，Si为各产权人自用的建筑面积，△S为整幢楼的公用面积 当公用部位不能直接求证时，可通过丈量或图纸量算大楼外围尺寸而计算面积。 各产权人的用地面积=总占地面积×每户的建筑面积/总建筑面积 (3) 同一地块中有相同规格的多幢建筑，当整地块共用时，先求出地块总的建筑面积，再按(3)式计算。 2、花园别墅小区用地面积分摊 先求出整幢房屋的建筑占地面积，然后求出花园面积，两者之和为该产权人房屋的独立占地面积。用小区总占地面积减去各套房屋独立占地面积之和为公用总面积，把公用总面积分摊到各产权人房屋按面积大小的占地面积中，求出各产权人房屋的用地面积，其公式表达为： S=△S/∑(G+Si)×D+D 式中：S为各产权人房屋用地面积，G为花园面积，△S为总公用面积，Si为建筑占地面积，D为各产权人房屋的独立占地面积。 3、各类房屋混合的用地面积分摊 在一个地块内会出现各种不同类型的建筑，如花园别墅和公寓混合，为合理分摊用地面积，按下列程序计算。 (1)计算不同类型房屋的各户建筑面积和总建筑面积 (2)计算每幢房屋的占地面积和公共用地面积 (3)按单幢分摊方法分摊每幢占地面积 (4)按各户建筑面积占地块总建筑面积的比例分摊公共用地面积 (5)各产权人房屋用地面积=单幢分摊占地面积+公用分摊面积 4、地下室的用地面积分摊 (1)与主楼相连的地下室作为建筑面积参予整幢楼的公用建筑面积分摊不计容积率。  (2)与主楼分开的地下室，其建设面积不参予公用建筑面积分摊，但参予用地面积分摊。  (3)地下室的车位、商场等，视同地面上建筑计算用地面积。室外固定永久的有围护设施的车位，按其数量与具体尺寸，算出独立用地面积，并参与公共用地分摊。 四、成果整理 1、分摊报告提交给发展商 (1)地籍主管部门核定的《土地面积分摊认定书》 (2)用地面积分摊技术报告技术报告中应写明委托单位及其要求，以及计算时对特殊问题的处理意见，写明计算的依据。 (3)用地面积计算表 主要内容：名称、建筑面积、公用面积、分摊后建筑面积、备注、公用面积分摊系数、用地面积分摊系数、计算者、校对者。 (4)《用地面积分摊明细表》 2、用地面积表由发展商售房时提交给客户 (1)《购买商品房用地面积表》 (2) 地籍图二张 3、整个分摊过程形成的成果资料应整理装订、归档。

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