小区业主委员会最重要的工作之一就是召开全体业主大会
　　小区业主委员会在中国完全是个新事物。与乡村自治搞得有声有色不同，在城市这样的陌生人社会，当人与人之间没有任何有机的利益关联时，政府的管理也蛮有效率，人们甚至连自治的愿望都没有。但是，在以私有财产为核心、共有财产为纽带的现代小区出现时，这一局面被打破了。业主委员会以民主的名义诞生——现在又开始遭遇民主的“麻烦”。

　　几十年的计划经济与国有体制，使城市人口习惯于他治，而不知自治为何物。面对陡然到来的业主自治，人们发现，原来民主并不那么简单

　　业主委员会的多事之夏

　　“维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权。

　　本刊记者/王刚(发自上海)黄艾禾  文/阳思齐

　　2006年7月20日下午，北京恒昌花园综合楼518室，一场罢免小区业主委员会主任的投票正在进行。会议室里除了业主代表、业委会的委员，还有旁听的北京市建委的代表，及闻讯赶来的记者们。毕竟，这是2003年建设部《物业管理条例》公布以来，北京市首例罢免业主委员会主任事件。

　　投票的计票启用了双重方式：一种是按户数计票，另一种是按票权计票(即按业主所有的房屋产权面积计算，一平方米1票)。下午3时左右，现场公布计票结果：按户数，恒昌花园619户业主中，395票同意罢免，3票不同意，6票弃权；票权统计结果是，同意罢免52020票，不同意447票，弃权846票。

　　这是恒昌花园小区业委会成立四年以来第一次真正意义的“全民公决”。当听完按户数的计票结果，票权结果还在统计中时，业委会主任何东宁便一言不发地离开会场，回到家中。对于已经习惯了被大家称作何主任或老何的他，这场罢免显得“迅雷不及掩耳”，他对记者说，6月7日，他因公赴国外出差，6月下旬才回到北京，6月26日，另外四名业委会委员即在业主临时大会上，宣读了有209名业主签署的事先准备好的“罢免建议”。又过20多天，就发生了上面一幕。

　　如此高票被罢免，难道有什么事激起了民怨沸腾？

　　据业委会一位成员徐颖告诉媒体，人们的不满主要是两件事：一是刷墙，“8万元钱的尾款老何给了施工方12万元，不但多给了4万元，还没有发票，他没有权力这么花钱”；二是出租地下室建旅馆，“5号楼地下室要被其中一名业主建旅馆用于出租，老何却同意了，但小区内其他业主没有一个人同意。”

　　徐颖还说，今年9月份，小区与现有的中设物业管理合同就要到期了，而何东宁一直闹着要招投标改选物业，“这中间有什么利益关系，就不好说了，但我亲耳听他说过，换了这个物业，大家都有好处。”

　　事后，何东宁开始了反击。他以“诽谤”为名将徐颖和另一人起诉至宣武区人民法院，并向北京市宣武区建委物业科等部门递交了行政请求书，请求责令恒昌花园业主委员会撤销召集罢免自己业委会委员资格的临时业主大会的决定。

　　被告上法庭的业委会

　　业主们对自己选出的业委会不满，这种事情不只发生在北京。

　　2005年5月，上海市浦东新区东方佳苑的20户业主将小区业委会告上法庭。

　　事件缘起于小区健身器的安装。当时，浦东新区鹏欣居委会为东方佳苑争取了一套免费健身器材，但把这套器材安放在哪里，业主们却产生了分歧。

　　业委会当时在小区内选了5个安装点，其中之一是中央绿地，在回收的294张业主有效表决票中，选中央绿化带的最多，共110票，却未达到总票数的1/2。业委会据此又组织业主就“是否安装在中央绿地”进行有针对性的投票。

　　从一开始，小区6、7号楼的业主就极力反对。因为这两幢楼的大阳台直面的就是中央绿化带，这些业主也是作为景观房购买的，房价比其他楼贵10%。业主认为，当初“一房一价”中涵盖了景观、位置、配置等因素，随意破坏、更改这些因素，是侵犯他们的部分财产权。

　　而业委会主任徐承龙认为，小区内公共绿化、道路、场地等归全体业主所有，只要多数业主做出决定就可处置、改变，一部分业主有意见，这些人应少数服从多数。

　　第二轮投票，多数持反对意见的业主拒绝参与，最后仅收到4张反对票，业委会据此得出“同意率为99%”的结论。随后，10余件健身器材被安放在了中央绿化带。

　　于是，部分业主旋即将小区业委会告上了法庭。

　　最终，街道办事处出面调解，将健身器材安置在了小区院外。经历如此反复，业委会主任徐承龙感觉工作没法做了，主动提出辞职。

　　东方佳苑业主起诉业委会的案件在这个城市并非惟一，根据上海市物业管理协会法律顾问陈世福的统计，进入2003年以来，上海市物业纠纷案件呈现多样化趋势，业主起诉物业公司的案件数量明显下降，越来越多的案件发生在业主告业委会，业委会告行政主管部门身上。

　　业委会主任：“你根本干不下去”

　　2006年7月11日，北京市政协发布居住小区物业管理问题调研报告。报告指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。最早的业委会，成立于上世纪90年代，在当时被称为小区物业管理委员会(管委会)，而到今天，据中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员、前朝阳园业委会主任舒可心说，第一代的业委会主任，现在基本上都不在任上了。他们或者在换届时不再连任，或者干脆中途辞职。

　　北京银枫家园的前业委会主任北野，是在半年前辞去这一职务的。“你根本干不下去”，北野对本刊记者说，“我们这一代业委会主任，都是民选上来的，也就是说，多数都是在与开发商和物业公司的‘斗争’中冒出来，得到大家的信任。这样，业主们对你的期望值非常高，而你的责任又非常重，小区这几亿元的房产、每年上千万元的物业费，似乎都落到了你的身上。而业主们，什么事都来找你，简直是把你当奴隶使。”