业务重点从房贷向小企业融资转移

    国家九部门有关房地产调控的“十五条”出台后，各地区、各行业纷纷结合自身实际推出实施细则。记者昨日从沪上各家银行了解到，尽管进度不一，但总体来说，各银行关于“十五条”中房贷业务的实施细则纷纷出台，近期将进入具体执行阶段。但在对“十五条”房贷条款的细化上，各行对“自住”、“套型建筑面积９０平方米”等理解不一。

    “十五条”要求银行有区别地适度调整住房消费信贷政策，除购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％外，其余情况下个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。

    光大银行上海分行告诉记者，该行已将实施细则下发至各基层网点，对于“自住”的具体执行标准是购买3套（含）以内住房的算自住。而此前关于“套型建筑面积”与房地产开发商在售房时所提供的“建筑面积”两者间的差异，光大将统一按照建筑面积90平方米来执行。

    当记者对购买第3套住房还算自住表示疑问时，该人士表示，他们考虑一对年轻夫妻为双方父母购买或是父母为子女购买等行为，有3套小户型住房不算投资，但如果超出3套，则有投资嫌疑，将执行三成以上首付。

    深圳发展银行的细则规定，对购买两套以上的多套购房者，首付至少三成或以上；超过区域均价1.2倍的住房，首付须三成以上；经济型别墅首付最低三成，独栋别墅首付最低四成。广发行的做法则是，根据是否有日常水电费和小区管理、是否有租赁合同等判断是否为自住。也有银行表示，将根据央行个人信用信息数据库中的相关记录进行判断，而对家庭配偶买多套房的情况，将把夫妻双方视为同一借款人。

    从整体上看，房贷业务的执行标准要比以前更为严格。业内人士表示，由于房贷业务在很大程度上受房市成交量的影响，因此，下一阶段银行房贷业务的日子肯定是比较艰难的。该人士表示，银监局、央行等主管部门已经要求各商业银行尽快将业务重点向中小企业融资方向发展，各银行也已抓紧落实部署。不过，尽管中小企业发展前景较好，但由于中小企业融资担保能力不足、可抵押资产少，相对而言风险更高，而房贷业务的资产质量更好，银行不会轻易放弃。

    我以为，在可以看到的一两年内的时间里，房价不会疯涨，但也不会大幅下跌。其主要原因有两个，一个是我多次强调的“政策底”问题，一个是通货膨胀问题。

    所谓“政策底”，就是指中央政府在调控房价时，顾及到银行利益，担心房价下跌会增加银行的呆坏账，进而引发金融危机，所以在调控时只能以稳定房价为目标，这就导致市场产生房价不会跌破当前市场价格的预期。由于，“政策底”的无形支撑，使得房价短期难于打破稳步向上的状况。

    所谓通货膨胀问题，是指普通居民认识到通货膨胀的潜在威胁，不得不购买住房，以进行保值。如果撇开造成房价居高不下的制度性因素，单纯从供给角度看，是资金过剩导致了房地产市场需求旺盛。

    资金过剩的原因在于货币政策存在问题。从银行角度看，因为外资大量流入，央行被迫发行基础货币，以稳定人民币汇率，造成货币供给大幅增加。而商业银行迫于自身的流动性压力，同时在追求高额利差和稀释不良贷款的动机驱使下，主动大量放款。

    而从居民角度看，由于房价不断上升，而存款利率却保持不变，那么为了预防通货膨胀，进行资产保值，也就不得不把资金从存款转投到资产市常事实上，央行近日所做的问卷调查显示，以北京、上海为代表的10个大城市居民的购房意愿自去年四季度企稳回升，今年二季度更是由上季的15．5％升至17％，上升了1．5个百分点。与此相伴的是，5月份全国房价继续上涨，据国家统计局数据，5月份70个大中城市新建房屋价格同比上涨了6．1％，而北京房价更是上涨了10％。

    从当前经济形势看，买房实际成为居民进行资产保值的一种手段。

    不过，房价上涨的状况不会持续很长时间。3年后，房价应该进行大幅调整，当然，也不排除特殊原因导致房价提前进行调整的情况。

    导致房价3年后可能调整的因素是多方面的。

    一个是供给的增长。对城市住房进行规划的效果会在一年后出现，那时，市场住房供给会显著增加。同时，开发商囤积的住房也会因为信贷政策紧缩而被迫放量进入市常

    一个是需求的分化。自住者会等待规划房，进而减少原有的市场需求，投机活动无法裹挟一般性住房需求。

    一个是资金因素。货币政策会逐渐偏紧，人民币也会加快升值步伐。一旦人民币汇率改革进展到一定程度，就有可能出现国际游资变现流出的情况，市场中的流动性泛滥局面将得到缓解，房价就会面临调整。

    一个是政治因素。3年后，国有商业银行全部完成改制，银行圈钱结束，应付呆坏账的能力增加，中央政府对银行的担心要小得多。另外，奥运会已经结束，政府不会担心因为房价下跌，“负翁”可能引发不安定因素。

    总之，无论从经济因素，还是从政治因素看，3年后的房价很可能要经历一次大的调整，至于幅度有多大，那就要看房价现在敢涨多高了。

    如果现在要对买房还是租房进行选择的话，那么我选择租房。因为，尽管买房可以进行资产保值，但同时也会让生活受到约束。不如潇洒点，将手头的钱一部分购买其他可以保值的资产，一部分进行消费。人生自古谁无死，何必紧衣缩食做房奴。

    3年后房价还涨，那只好一辈子租房啦，因为70年后，留下的房子与己无关。那时的社会已经大变了，现在的“鸽子窝”，70年后还能值几个钱？【作者：刘杉】