我来自宁波，在宏观调控以后，房地产市场得到了不小的影响，最近我们在宁波做了一个项目。通过我们八月的推广，现在整个项目还没有开盘，现在房子全部预买。为什么这个项目能够获得如此的效果呢？这里我想跟大家分享一下我们在这个项目中如何去把营销做好。

我想我们在做这个项目中感觉有这么几个体会和大家分享。第一，我们准确了把握了这个项目的个性化和当地市场需求的差异化。我想这个是我们项目取胜的前提。当时我们在做这个项目当中，对这个地域的历史文化进行了大量的调查，从中找出了整个地域的个性特点，大概找出了有20条的领域。同时我们对宁波区域的市场做了大量的分析，我们认为这个项目最大的卖点来源于宁波的市区。因为宁波市区现在的房价的市中心已经是8000多了，周边的地方也是6500了。别墅对宁波人来说虽然是很多钱，但是对这个别墅也是充满了想望。宁波的这个别墅市场还没有真正的打开，好的别墅还没有形成。我们结合这个项目，我们就定位在宁波高端的消费人群。我想通过我们把这个项目的地域的文化和内涵充分的挖掘出来。第二就是怎么准确的定位，这个是我们这个项目成功的关键。我们这个项目的主要定位是围绕这三大方法展开。一个就是我们的课题定位，我们是定位在哪个方面，是最高端的还是最尖端的。

    后来我们研究以后，我们认为我们这个课题定位在金字塔宝塔的最上面的部分，但是不是最尖端的。因为我们这个项目容积率只有0.36，不是0.2以下的。这样一个容积率，我们考虑到了开发商的经济效益以及整个宁波市场的特点，于是我们这么定位了。原来产品定位有两套方法，一套是传统的四五百万的价位，后来我们分析这样做有很大的风险，因为当时宁波的别墅市场还没有这么好的认识。后来我们做了两部分，就是有的面积有200多亩的面积就是满足宁波的中产阶级的人群。然后北面做成了相对中产阶级中偏上的部分。这样就有利于整个开发商利润的最大化。

    接下来第三个就是我们产品的形象定位。根据以上来点，我们对产品定律了形象定位。我们开始提出的形象定位，整个是龙脉之地，因为我们这个地方出了两个历史人物，就是蒋介石和蒋经国，但是我们考虑到这个定位对这个产品的课题有限。后来我们进一步的调整，我们调整为现在的形象定位“山水观邸，一个巅峰阶层的私享”。

    第三个，我们对这个项目的体会就是求是创新的营销攻略，是我们做好这个项目的保障。在整个营销会上我们采取了十大营销攻略，就是从四月份开始，到今年的九月份，这里面有四个营销的攻略。我重点谈我们后面两个。其他这些除了一些广告以外，我们重点做了两个重大的营销活动，第一个就是建筑艺术的巅峰邀约，我们搞了一个专场，我们整个专场活动就是对话，加上钢琴的演奏，把会场的气氛逗起来了，上客户感觉非常尊贵。接下来就是我们在上个月搞了顶峰阶层的盛会，我们在宁波最好的酒店搞了一个新闻发布会，请他们开发商与设计师和规划单位进行对话，然后举办了酒会，把整个气氛调动其他了。通过这两个活动，我们的效果非常好。原来开发商计划一个亿的利润，现在做到了两个亿的利润，开发商的品牌也得到了发展了，对开发商来说是非常高兴的事情。

    第四个，我们体会到强强联手、资源整合是别墅营销取胜的根本保证。开发商于设计师与营销商的配合是做好项目的一个非常关键的保障。我想整个项目掉宁波兴起别墅的潮流，我们最近宁波又推出了几个别墅项目。相信宁波今后的别墅产业会得到更大的发展。