第五部分  房屋质量和房屋保修

第九条  房屋质量标准

甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准，房屋装修质量符合国家的强制性标准，全装修住宅交房时的装修标准不低于样板房水平。

【 指南29】所谓验收合格主要指开发商能够提供《新建商品房交付使用许可证》。

【 指南30】现在很多开发商提供样板房来吸引买方。买方在签约时应将样板房的标准细化进合同，防止开发商在交房前把样板房拆了造成“死无对证”局面。

第十条  房屋保修责任

在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，予以免费修复，全装修房质量保修的第一责任人为甲方，甲方主体资格发生变更的，由其权利义务的承继人承担保修责任。本条所称质量缺陷是指：

1、不符合本合同第九条所约定的房屋质量标准；

2、出现甲方按规定提供的《住宅质量保证书》（见附件八）所列的质量问题。

3、

【 指南31】原来的预售合同仅在合同中提示买卖双方参照国务院《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》在附件中进行约定，但是现实交易中进行如此约定的情形并不多见，因此造成购房者在房屋出现质量问题后不知如何处理，第一反映是找物业公司进行维修。但事实上，保修期的房屋维修责任应该由开发商负责。

【 指南32】现在很多开发商是其他发展商设立的项目公司。对于这种情形，买方在签约时应要求该设立该项目公司的发展商提供连带保修责任。

第十二条  出现质量缺陷时乙方的权利

1、该房屋主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。

2、除该房屋主体结构外的其他质量缺陷，经甲方【三次】【   次】修理，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面解除本合同。

【 指南33】现实生活中有些开发商态度很好，愿意给你不停的修，但买房人肯定无法如此拖下去，因此，新版合同规定修理以三次为限。但严重影响正常居住使用实在是很难界定。当出现一般影响居住使用的情形，买房人该怎么办却不是很明确。

3、该房屋的结构、装修、设备标准未达到本合同约定的标准，乙方有权要求甲方给予补偿，补偿金额为实际的结构、装修、设备设施与约定的结构、装修、设备差价的         倍。

【 指南34】开发商未提供约定结构、装修、设备标准，而一律采取补偿方法，未必能保护买方利益。建议买方在签约时应增加解约退房的权利。

第十三条  不履行保修义务的违约责任

甲方应当，并履行保修责任而怠于履行，乙方经书面催告仍怠于履行的，乙方有权自行修复有权要求甲方支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的    倍。

【 指南35】关于修复费问题，本条约定并不明确。我们认为，应该直接按照买房人委托的有相应资质的机构修复所花费的实际费用进行结算。因为开发商怠于履行保修责任有明显过错。

【 指南36】违约金单纯依照修复费的倍数在设定有时候可能不太合理。我们觉得至少应该要求开发商在赔偿买方同地段房屋租金标准的基础上再谈另行支付违约金事宜。

第十四条  质量争议解决

甲乙双方对房屋质量标准认定、差价认定和修复费产生争议的，由【乙方】【甲方】【甲乙双方共同】委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；

【 指南37】在质量争议解决方式上，应该赋予任何一方有委托本市有资质的相应机构进行鉴定或评估并作为争议处理依据的权利。因为双方在签约时很容易就选择双方共同委托，但在日后出现争议后往往很难协商一致去共同委托，那么这样的条款就变得形同虚设。当然，如果日后两方都去委托了机构并且有争议的，那么应该由法院来委托相关机构进行鉴定或者评估，发生在争议期间的所有相关费用均根据结果有过错方承担。