近期，深圳一些品牌地产商通过明示楼盘硬件缺陷等作出风险提示，提醒置业者在地产热潮中要冷静思考——

　　深圳楼市出现置业风险预警

　　话题缘起

　　“投资有风险，购房需谨慎”，日前在媒体上显赫亮相的一句话在业界引起了轩然大波。

 
　　原本很普通的一句话，为什么引发了如此关注？因为说这话的人既不是政府、也不是媒体，而是开发商！时下被称为“暴利掠夺者”的地产商为什么站出来说这样的话？是单纯做秀的动机？还是不断上涨的房价给开发商带来的恶性循环已经开始显现？

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　　深圳楼市概况

　　《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》指出，今年一季度，全市商品房均价达每平方米8752.94元，同比上涨20.62%。其中商品住宅均价为每平方米8126.14元，上涨25.63%；办公楼均价为每平方米14953.27元，上涨28.30%。

　　一季度全市所有商品房销售面积中，住宅占到86.28%，依然是市场的主力需求。

　　从产品结构看，单套建筑面积144平方米以下的普通商品住宅，价格为每平方米7053.6元，同比上涨16.48%；而单套建筑面积144平方米以上的非普通商品住宅，价格为每平方米12438.48元，同比上涨53.28%，

　　可见豪宅的普遍上涨率对整个市场均价起到了明显的拉动作用。

　　2006年深圳市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，商品住宅计划供应量比去年增加了24万平方米，增加幅度达30%。

　　新增土地供应总量的增加能在一定程度上缓解供求压力。

　　此外，还有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求。

　　楼市究竟存在什么风险？

　　政府规范楼市的措施陆续出台，而“首付之说”无疑是当前市场最为关注的信贷调控手段，大综艺地产常务副总吴朝辉认为，分析今年深圳楼价猛涨的现象应该结合市场来看：今年上半年新推楼盘主要以高档楼盘为主，整体均价自然受到一定影响，而且这部分物业是价格同比增长最大的，政府花大力气真正想整改的也是这个群体。吴朝辉认为，政府要真正想调整首付政策，应该会从豪宅抓起，按照不同的物业类型来推行不同的首付政策。

　　然而对于豪宅而言，提高首付的影响似乎并不可怕。中海地产营销策划部经理杨林认为价格取决于市场以及供需关系，如果城市的土地供应量不变，那么提高首付等新政也只能是控制楼市的合理增速，对价格回调的机会很小，对于高端物业的影响就更加小，高端置业的抗风险能力决定了这一点。

　　如此说来，是不是意味着眼下楼市并没有风险危机？其实不然，一位内业资深职业经理人去年一个月时间内买下海怡东方、中信红树湾两套豪宅，今年又买下半岛城邦，目前自我戏称“房奴”。但她入市的时机较早，物业的升值空间相当可观，所以虽然沦为“房奴”也不会真正带来太大的压力。但是现在这个时机再入市就非常尴尬了，政策风还没吹到，就已经有很多人在持币观望了。照目前的形势来看，地产的营销周期必然会相对拉长，房价也会相对走平，如果这个时候进入做短线投资无疑是很不明智的选择

　　从今年一季度的销售统计数据来看，新房二年内转让征收营业税的门槛显然没有挡住投资者的步伐。可是正是这种巨大利润的吸引，很多想方设法调整资金组合、计划所有收入可能、透支生活质量，又不具备丰富的投资经验的置业者最容易被眼下红火的楼市“套牢”。

　　风险受众绝不仅仅是投资客

　　大量投资客的介入，给市场带来的是一派红火的假象。销售速度快、售价高、总销售额高，但身陷其中的开发商苦不堪言。因为投资客的目的永远是用最少的钱，在最短的时间内能套到其预期利润。这样一来，投资客就会在交小订、交订金、签合同前等各个环节想办法抛售，当然也就要想方设法地拖延交钱的时间。

　　在从前，这些投资行为还相对好处理，但是自去年5月起开始实行的备案制要求自签订认购书起就需要上网备案，如遇达定，需要21个工作日来清空档案，这样一来，投资风盛行的楼盘里就必然会产生一大批房源沉淀，既不能销售，又不能告知其他意向客户，等一个月过后，达到可售条件了，销售的黄金节点又错过了。

　　所以不诚意客户的加入，对开发商而言，就是一场表面风光的恶梦，特别是恶炒的投资客，总是用最少的钱霸占着最好的房源，试图在短期获利，最终造成很多开发商所谓的“售后”就变成了回款工作。

　　更何况大量炒家的介入，势必造成市场一片大好的景象，10：1的诚意登记严重影响着发展商的定价策略，然而高房价为地产商带来的又是另一个层面的恶性循环，客户期望值高、要求高、管理难，或甚至不入伙造成一系列的后续管理问题。

　　喊出“投资有风险，购房需谨慎”的佳兆业地产早在去年桂芳园推广8期的时候就大胆提出了阳光销售，抛出了“购买风险提示”，向置业者明确指出楼盘的硬件缺陷，其后一直沿用至可园、佳兆业中心、水岸新都等各个楼盘。到今年记者踩盘的时候突然发现，有不少楼盘也开始纷纷效仿，万科城、金地梅陇镇等楼盘也作出风险提示。佳兆业地产总经理助理金志刚表示，市场风险提示绝不是做秀，这是阳光销售的升级版，当楼盘存在硬件缺陷的时候，品牌地产商有义务提出，当市场风险大于产品风险的时候，就更应该当仁不让地提出。

　　在牛市中，消费者甚至开发商都容易丧失理性的判断力，佳兆业此举正是想提醒大家牛市要有熊市的思维，同样地产热潮中就必定要有冷思考，高收益伴随高风险，提前干预客户预期，对品牌地产商的持续发展百利而无一害。用金志刚的一句话概括，就是“不欢迎恶炒买家，谨慎欢迎正常投资，热烈欢迎自住客户”，当市场上投资客户与自住买家的比例趋于正常的时候，市场才可能真正健康地运转，平稳、有序这才正是各个发展商真正期待的市场环境。

　　挤出效应带来风险外溢

　　今年一季度，全市商品房均价再度创历史新高，中低收入的置业者与小投资客购买力已经明显疲软。加上新政的猜测与复杂的市场环境将这部分置业主流从深圳的地产市场“挤出”。

　　当深圳楼市遭遇尴尬境遇的时候，一部分先知先觉的投资客已经把触角伸向了珠三角两小时生活圈。在广深、深惠等高速路上，在两小时生活圈几大知名楼盘的售楼处门口，粤B牌车的队伍在明显壮大，开发商们更多地还是讶异于深圳置业群的强劲消费力。

　　以惠州市场为例，深圳客户的比例在该区各盘的销控表上迅速攀升，半岛1号的深圳客户已经高达80%，棕榈岛、荷兰水乡等楼盘深圳客户比例也在短时间直逼60%。新城市地产副总经理马小铁表示，从半岛1号的“深客”群来看，50%以上还是用于自住，目前该区的炒卖风还没有兴起，至少在二手楼市场还没有楼花出现，而且惠阳市场的楼价增幅不是跳跃式的，短期炒家目前都不会介入这个市场。

　　另一个受深圳人青睐的惠州荷兰水乡总经理袁毅则认为，大量投资客的介入显然会为楼盘的销售提速，但后期在二手楼市场的表现会干扰到楼盘正常的营销，对于大盘开发十分不利。