过去10年，恒基（中国）所开发的物业大多倾向于直接快速收回成本但从目前的考虑来看，最大期望上市的是旗下的香港物业但是可以想见，如果内地的商业项目都可以如期启动，而且以现在的“优质资产租赁”为解决方案，那么在内地形成一个资产包，并将其上市应该指日可待

　　恒基兆业（0012.HK）昨日发布公告，公开表示公司计划推出房地产信托投资基金（REITs）。

　　三环六层电梯板楼

　　作为香港恒基兆业旗下最大全资子公司恒基(中国)有限公司，其瞄准REITs的消息，业界早有传闻。而之前，恒基进行了多方铺垫，甚至因为卖地“瘦身”而引起业内质疑。新公告已然表明李兆基的内地发展战略清晰很多。

　　港汇1座与2座的价格博弈

　　如果不算之前的联通国际大厦，港汇中心算得上是恒基（中国）在上海的第一个甲级写字楼项目。

　　2006年第一周，港汇中心2座隆重迎接KFC（肯德基）和必胜客的母公司——百胜餐饮进驻。这一“超级租户”迁出美罗城之后，立即在这儿租下6个楼面，约1万平方米。

　　随后，微软落单，为其新兴的MSN业务租下5000平方米办公区；此外，百脑汇总公司租赁1600平方米；Adidas（阿迪达斯）落单4个楼面6400平方米。

　　根据仲量联行商业部总监陈立民的推算：“港汇中心2座已经预租60%。虽然2座的交付要晚于1座。但是显然大趋势之下，2座的市场反应更加良好。”同时，随着2座逐渐被填满，徐家汇的办公楼市场也会完成一个小范围的“腾笼换鸟”。作为1997年、1998年左右交付的徐家汇第二梯队写字楼，美罗城的部分租户实现了向港汇2座的转移。

　　随着港汇中心1座和2座的成功预租，恒隆地产和恒基（中国）都顺利达成心愿。而恒隆集团曾经是恒基（中国）的合作伙伴。知情人士称：原本港汇项目应该由恒隆地产和恒基（中国）合资完成。怎料“兄弟”分家，到2004年底，恒基（中国）退出合资公司，条件便是取得了港汇2座的产权。而恒隆集团则因此分到恒隆1座以及新的服务式寓所与1幢住宅大厦。

　　当时的“分家”十分低调，甚至没有对外透露。但是这也让恒基（中国）更加重视对其2座进行开发。

　　根据港汇1座的拥有者恒隆集团日前发布的半年报：该集团物业租赁业务收入增加10%。其中，香港的租赁物业租金收入为人民币9.503亿元，增幅5%。上海的租赁物业营业额达到3.435亿元,增幅达到24%。而两位数的增幅主要得益于港汇项目的租赁回收。

　　虽然“两座”同时竣工，但是受制于上海市房屋租赁条例，1座早于2座开始招租，使得恒基（中国）陷于暂时被动。

　　“为了避免竞争，1座写字楼在半年前就已对外出租。但相比其每天每平方米0.7~0.8美元的租金水平，2座的租金已经提升至0.8~1.1美元。”“两年以来，恒基（中国）一直在完善其租务销售部，直到去年，这一部门发展基本稳定而且鲜有变数。但是显然这一部门的稳定是为了接下来对其他项目开展租赁业务。”知情人士透露说。

　　恒基“转舵”

　　按照恒基兆业在香港的操作模式，持有优质的商业物业十分普遍。但是和大多数港资开发商一样，恒基（中国）虽然在内地十多年的投资超过120亿元，李兆基却一直没有找到最佳的利润增长点。

　　“经过长期发展，恒基在付出了昂贵的学费后，已基本完成了本土化，为下一轮更大的投资做好了准备。”陈立民指出。

　　而在此之前恒基（中国）所开发的物业大多倾向于直接快速收回成本。早年，恒基（中国）在上海还与香港新鸿基、新世界等大牌地产商合作开发住宅物业。但是去年，恒基（中国）连续两次出手土地共收回约7亿元的土地款。

　　对此，恒基（中国）的解释是：“这些地块规模较小，出售可为集团带来更多资金，用于投资优质的大幅地块，以增强集团在内地房地产市场的竞争力。”李兆基这步棋的思路很清晰，在内地开发商资金紧张的时候，强大的资金实力意味着主动权。而通过两次出让零散地块，恒基地产套现超过7亿元。套现背后，他布下了一个更大的“棋局”，其中优质商业物业是题中应有之义。

　　业内人士分析称：北京恒基中心，多年前就是零散卖掉。此外，他们在内地一些城市的办公楼和商场物业都有“散卖”的记录。例如上海的恒基不夜城也曾经分割销售，并改名为联通国际大厦。

　　但是，在2座的租赁业务已经基本上轨道之际，恒基奋起直追，紧接着为其南京东路地块也寻觅到物业代理。

　　“如果没有变数，那么这一项目也将以出租的形式面世。”知情人士分析说。虽然这一地处南京东路、河南路口的155地块目前仅处于设计阶段，但是10多亿元的投资已经敲定。同时，其在南京西路688号的储备地块也将为恒基（中国）的优质租赁房产开发助力。

　　“REITs”背后的棋局

　　根据昨日恒基兆业的公告：该集团正研究出售公司及其附属公司所持之若干物业予以建议成立之单位信托之可能性。同时，正在研究有关申请该单位信托认可为房地产投资信托基金并于香港上市的可能性。

　　根据坊间传闻：恒基是预备将其香港的物业打包。例如：将新都城一期商场及上水中心商场连车位、皇九4楼、18楼、20楼及32楼全层总体估值，价值就可达到总共近43亿港元。同时基金中还可包括非上市公司资产。

　　据统计，恒基地产除物业外也拥有不少投资物业，包括甲级写字楼、商场及工业楼宇。有资料显示，该公司投资物业组合的总楼面面积达到约600万平方米，整个投资物业组合主要为零售购物商场及写字楼，占集团投资物业总楼面面积近80%，其余为工业大厦、豪宅及车位等。

　　“目前很多内地项目都在寻找新的出口，例如一些物业已经在寻求去香港地区，或者新加坡上市。这将成为现金流折现的一种新模式。”陈立民说。

　　如果按照成本分析，上市所需费用会达到1000万元，所以这些项目的规模至少为50亿~100亿元。

　　“但是对于办公楼或者商铺来说，散卖之后很难形成房地产信托基金。”陈立民说。

　　从目前恒基兆业的考虑来看，最大期望上市的是旗下的香港物业，但是可以想见，如果内地的商业项目都可以如期启动，而且以现在的“优质资产租赁”为解决方案，那么在内地形成一个资产包指日可待。