文/上海中原研究咨询部

“金九银十”并没有期待中的如约而至，在“寒风刮过脸生疼”的事实面前，坚挺的上海二手房市场不得不向整个弥漫着悲凉色彩的中国楼房市场低下了头。据上海中原研究咨询部最新数据显示，整个9月，上海二手房市场成交量同比去年同期下降接近35%，个别区域下降幅度甚至达到40%。

上海中原研究咨询部经理马冀表示，宏观面的种种不确定利空因素，市场多空博弈的持续僵持，最终导致市场供求严重失衡，纯粹的“买方市场”之下，无论新房还是二手房双双进入了价量齐跌的下降通道。尽管政府出台“9•15双率下降”政策，但由于下调仅仅一挡，幅度过小，对于购房者而言，选择银行按揭大多是15年以上，而这次5年期以上的贷款利率仅仅下调了0.09%，以100万元20年纯商业贷款为例，每月还款额度仅仅降低不到200元。因此仅靠这一疑似“托盘”的政策，对目前房产市场继续下探的市场预期不会有任何改变，低迷的人气在短时间内仍旧无法复苏，也无法支撑楼市向好的信心。

同样的，放眼目前的一手市场，楼市因为万科率先掀起的降价潮而浪潮迭起，前有中远两湾城21000元/平方米的均价跌至13000元/平方米，后有万科金色雅筑降价30%的促销。这一波行情伴随而来的是一批又一批前期置业者的退房潮，这不仅困扰着万科，似乎也在震慑着另外一些想仿效万科的开发商，一些小型开发商甚至濒临破产的边缘，从当初的“富翁”一路走到现如今的“负翁”，处在投资市场还是处在投机市场值得我们深思，而对于政府来说稳定和谐的楼房市场才是目前真正需要的看到和期盼的，这也是楼市回归理性的一个标志。

尽管目前楼市总体表现不尽如人意，但市场仍存在一批超刚性需求购房者，他们就是结婚置业群。无论市场如何变化，年轻的准婚族对于购房均表现的相当积极，就算目前资金吃紧，仍会选择一些价格相对低廉的二手房；另一方面，据上海中原研究咨询部调查数据显示，以上海为例，目前市场上30%以上的一手房及20%以上的二手房的购买人群均由准新婚夫妇构成，由此可见这批超刚性需求客户数量之大。而在此类人群中，大多以购买经济型房源为主，一般表现为周遍拥有学校及完善的生活交通配套是此类房源的主要特色，这类房源也可以称为教育房、地铁房、便利房，这几项特征的优势正是吸引新婚买家的重要因素，这类物业多是多层公寓，地段一般处在外环某大型小区内，生活配套无后顾之忧，因此作为过渡型房产也是不错的选择，如宝山上大、徐汇田林、杨浦中原等板块大多云集不少此类房源。

总体来说，当人们热议“楼市的冬天已经来临与否”这一话题时，我们对未来市场仍充满信心和期待，尽管有大量一直捂着钱袋期待楼市真正退烧的人们，也有对未来充满不确定性而焦虑的开发商们，但是可以看到楼市理性回归之路始终在眼前，政策一心向着稳定楼市的态度始终没有动摇，在经历过前期动荡的市场后，我们坚信，上海总体楼房市场仍是向着积极的姿态前进，尽管人们大多有着“买涨不买跌”的心态，但中原建议，对于刚性需求置业来说，还是在该出手时就出手。