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人口现断层 未来10年住房消费需求增速将放缓
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  • 文章来自：上海证券报 　　
  • 2008-06-20 08:23:52
　　

　　


　　表一：分年龄组住宅保有量测算
　　资料来源：国家统计局、友邦华泰基金

　　注：住宅保有量计算假设，假定两个人组成一个家庭，一个家庭拥有一套住房，参照日本分年龄组的住房自有率，城市化率每年提升1%

 


　　表二：城镇家庭按揭负担水平和房价收入比、分组收入比较
　　资料来源：世界银行、国家统计局、友邦华泰基金，

　　注：2007年全国商品住宅平均价格3665元/平米，假定住宅单套面积100平米，售价36.65万元，首付比例30%，按揭贷款比例70%，按揭利率6.65%,期限30年


　　未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。

　　李嘉图认为城市住宅（或土地）租金历史增长原因可以归结为多种因素共同作用的结果，其中人口增长是最重要的因素。城市人口的增长带动城市规模扩张、住宅需求和租金上升，租金上升又推动房价上涨。

　　从1998年到2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展。在住房体制改革、经济高增长低通胀和人口红利等多重利好因素推动下，住宅年销售量增长了7倍，年销售金额增长了13.6倍。

　　但人口年龄结构显示，我国房地产高速增长的时代已经过去，未来10年我国住房消费真实需求增速将放缓，房地产市场需要经历2年左右或更长时间的调整，然后进入平稳增长阶段。

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