中国房地产资本化和职业化

     中国房地产行业正在经历翻天覆地的变化，一场似隐似现的硝烟弥漫在中国大地的房地产行业。这个硝烟不是房价的拐不拐、拐去哪，也不是哗众取宠的崩盘跳水论，而是悄然无息的力量和角色的转变。

     从97年住宅商品化后，房地产行业成为名正言顺的行业，国外单位自建住房、政府福利分房的现象逐日减少。绝大多的中国家庭以后需要通过自己辛勤的劳动去购买心仪的住宅产品。而各路英雄豪杰、各种资本，缓慢而逐渐加快地进入到房地产行业，并终于在07年走到峰巅。市场接近了疯狂，圈地运动此起彼伏，圈地上市套现再圈地的滚雪球发展模式为很多企业、征服者所采用。

    好在美国次债危机率先爆发，一种叫外人无法看懂的货币、金融、债务游戏被美国人玩得兴高采烈，终于纸没包住火，露馅了。美国次债危机爆发给全球的国家和投资人敲响了警钟，疯狂的投资和扩张行为得到了适度的降温和冷静。中国的资本市场也从热浪滚滚中降温，在限制外资进入房地产市场的政策出台后趋于平静，土地新政的出台和实施加速了房地产企业的自省和检讨，接二连三的货币政策收紧了投资、抑制了消费。前期很多扩张神速的企业资金链出现了问题，土地市场出现了松动和冷气。

   然而在炸弹爆炸之后，硝烟才真正的开始。十年房地产的快速发展和壮大到了检阅和算账的时候了，企业发展的如何？股权、利润、制度和品牌建设、产品研发能力、售后服务水平、团队、负债等等指标在利用市场之手检阅所有的房地产企业。滥竽充数的时候到头了，新时代开始了。

   在中国的房地产行业，国企、民营、家族企业占据的比例没有准确数据，凭感性认为国企占10%、民营占20%、家族占70%，这个数据是按照企业数量而不是按照市场份额。如果按照市场份额，家族企业可能占据着更多的市场份额。很多企业包括国企、民营、家族企业缺乏企业建设和产品研发、售后服务的体系完善，缺乏足够的社会信誉和行业信誉，融资能力极低，尤其是家族企业这一特点尤为严重。供方体系基本丧失，蒙一个算一个。员工队伍不稳定，有才的职业人留不住，没才但有关系的员工混迹企业长期蛰伏，企业潜伏着巨大的危机表象上却平静可控。客户资源和维护没有摆在适当的高度，销售一个算一个。在整个市场消费者稍微理性之后就难以如从前般促销。资金流一旦断裂就如树倒猢狲散，企业片刻瓦解，债务累累。这些企业如何生存已是核心问题，发展已不是思考的主旋律。

   房地产企业今后更多的是，与资本市场的对接，寻求合作伙伴；需要寻找更多具备企业管理和项目超盘能力的职业经理来驾驭，系统建设企业的产品研发、市场研究、企业品牌建设和文化建设等等。这样的企业才是行业中的强者，才是具有较强生命力的组织。

   过往的土地获得多通过供需双方的商务、内部交易或内幕等途径获得，关系成了房地产也的主流资源，关系的力量大于资本的力量和职业团队的力量。但关系不具备跨区域经营和发展的天生能力，主要依靠关系吃饭的房地产企业就如同吃软饭的人，前途很渺小。在房地产市场土地招拍挂后，吃软饭的日渐不灵，市场化运作的资本力量和专业职业的团队的力量逐步成为行业的主流和未来行业发展的中间力量。

   目前已经成为具备一定资本实力的企业面临两种选择，一种是使自己的企业更加职业化专业化，另一种选择就是需要使自己单纯和简单，如同目前已经存在的单纯的资本方，脱离日常管理，侧重于重大投资决策和项目选择。而日常经营与管理要委托更加专业的团队和企业、组织，使专业的人干专业的事，来实现资本的增值。

   前期雷声大雨点小的个人合作建房如果委托职业团队来管理和操盘，路会走的更远。目前房地产市场已经逐渐细分和专业化，地产公司承担着整合资源的工作。但基本上全部地产公司都是自己筹措资金、生产、经营、管理。绝大多数企业的创始人承担着企业新业务的尝试和管理。从经济学角度分析，这属于自给自足的作坊式企业。在产业进程中会逐渐地淘汰和进化，或者自身发展为专业化、职业化，或者发展不上去被迫选择了穷途末路，或者明智地采取委托经营方法。投资者与生产者分离后合作，投资者与职业专业管理团队分离后委托授权，这在很多产业已经逐步是明正而言顺的正路。

   在一些城市，房地产行业委托经营和授权专业经营的方式已经浮出水面，会日渐成为主流。本次宏观调控并不会瓦解房地产业和导致楼价崩盘，百日巨变论不会应验，但行业的变革肯定要进行，但绝对是渐进的，产业发展趋势已经转变。

   道路也是曲折的，房地产经营毕竟属于资金密集型，产业链条比较长，运作难度较大，专业化职业化的企业和团队需要不断地成长和担当。受委托后的诚信经营和社会口碑也很关键，这是制约中国社会各行业发展的通症。房地产要渡过这两大关口，整个行业的委托经营和授权专业经营才会快马加鞭，壮大发展，为投资者和社会带来力量和利益。