五中介获准上调中介收费分级制引发业内不平-豪宅之窗

五中介获准上调中介收费分级制引发业内不平

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文章来自：豪宅之窗　　
2004-08-23 00:00:00

　　 “分级”收费首度实施据介绍，早在去年年底，多家品牌中介便向有关部门提出申请，要求放宽中介佣金上限标准，具体来说，就是由规定的２％放宽上调到３％。而当时提出申请的有１０多家中介机构，而此次获批的却只有５家。获批的依据是一份《关于房地产经纪机构申请提高基本服务项目收费和提供延伸服务项目收费的实施意见》。这份《实施意见》直接规定了突破政府指导价收费的企业条件：１、公司注册资本达３００万元人民币或４０万美元以上；２、公司所属的直营门店有１０家以上，并均已依法经工商管理部门登记和向房地产管理部门备案；３、公司总部办公用房建筑面积３００平方米以上，店面经营使用面积达到３０平方米以上，且环境良好；４、具有大专以上文化程度的员工人数与执业经纪人数之和，占公司员工总数的比例须达到８０％以上（含８０％）；５、公司总部设有资信、网络、签约、资金财务、流程监控、培训教育、法律事务等管理部门，有明确的规章制度和岗位职责。对所属的直营门店的中介业务实行严格管理、全程监控、规范运作，并提供房地产市场行情的网上查询或信息公布；６、配备专职律师或专营部门对交易双方的房屋买卖合同进行签约指导，确保买卖合同双方享有对等的权利和义务；７、设置并公布客户投诉专线电话，有专人负责接待客户投诉处理，能完全自行妥善处理投诉和纠纷事宜，维护客户的合法权益。申报前一年内该经纪机构无不良经营行为或违纪违规行为。据介绍，首批获准的这５家中介机构同时也是２００４年初“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”所评出的中国房地产经纪百强企业，分别名列第二、第四、第六、第二十和第六十三。可以这么认为，在一定程度上，这些企业的入选也是对其提供的延伸服务的肯定。收费标准几经调整上海二手房市场的佣金收费制度随着市场的发展已几经调整。在最初的二手房市场，根据当时的《关于规范房屋置换等中介服务收费的通知》，以及《关于本市房地产中介服务收费通知》等两个文件规定，房屋置换业务的佣金上限是３．５％，而房屋买卖业务的佣金上限为３％。应该说，当时“打闷包”、乱收费的现象屡屡出现，成为消费者较突出的投诉焦点。随着上海二手房市场的飞速发展，房地产中介收费标准的调整被提上日程。市场呼唤更加公开、透明化的收费标准，从而有利于消费者。去年１０月又出台新的中介佣金标准，这个由上海市物价局、上海市房地局共同签发的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，无疑于往中介市场投入了一块大石。在这项《通知》中，明确将原先的佣金收费最高价由３％调整为２％，上下家各负担１％；同时强调居住房屋的买卖中介经纪服务收费将实行政府指导价管理，而中介机构按照服务项目实行菜单式收费，降低了二手房的交易成本。然而，该《通知》却引起了部分中介机构的强烈关注。一位业内人士曾向记者反映，与不规范运作的小中介不同，大的中介企业往往需要有相当资金的投入来实行品牌经营，如税收、管理、日常开销，公司的盈利本不多，降了佣金收费标准，日子反而比小的杂牌中介更难过了。或许是意识到了这一点，同时为了鼓励中介机构提高服务水准与质量，也为了中介机构可以提供多元化、多层次的服务，在降低中介收费标准的同时，物价部门和市房地部门随之允许提供特殊优质服务或延伸服务的机构，可以申报突破政府指导价收费标准上限，实行申报审核制管理。于是，许多大型的品牌中介机构纷纷提出申请。有人质疑审批过程的公开性和公平性，这位人士说，他作为一位业内人士，至少对整个审批过程一无所知。美联物业对照《实施意见》的各项条件，认为该公司完全符合各项条件，自己也提出了申请，尚不知为何没有成为首批成员。美联物业顾问上海　有限公司总经理助理宋磊在分析了申请条件之后，认为美联物业基本上都能满足要求。他觉得可能在基本的批准条件之下，还有一些其他方面的附属条件需要考虑。另外对“延伸服务”的理解也可能存在一定偏差。采访中，诸多中介机构对没有入选表示遗憾。住商不动产有关负责人认为，“公司所属直营门店需有１０家以上”这款条件可能是限制住商不动产取得资格的原因，但直营店和加盟店是企业选择的经营模式，没有好与坏之分。按照这一条件，具有全球品牌的２１世纪不动产也许永远不可能申请到放宽佣金限制的资格，因为它几乎没有直营店。２１世纪不动产上海区域的宋若嘉表示，直营门店形成申请限制，政府固然是从控制市场、规范市场的角度来考虑，但是对于一些一直遵从连锁加盟模式的企业而言，未免有失公平。“２１世纪是个全球性的品牌，其知名度在全世界范围内很高，而且连锁加盟也是其经营模式。如果一定要对品牌进行定义式和标准化，就太硬性了些。”他说道，“企业的特色还应该是服务，而关键是能够得到客户的认可、品牌的认知，客户是最具发言权的。” 市场直接影响不会很大泛城（中国）综合住宅服务泛城租售网董事郑竞奋提出自己的看法，他认为泛城在二手房市场上还是一个较新、较年轻的品牌，目前的着重点仍然致力于提供优质服务，努力经营成功品牌效应。至于佣金收费的多少，并不会产生太大的影响。他很自信地说：“良好的品牌才是取得客户信任的基础。” 一些中介机构表示，放宽佣金上限并不代表这５家中介机构就真的把佣金提高到３％了，按照目前市场的热度，这种可能性可以说非常之小。事实上，从目标来说，放宽佣金上限仅仅是给客户以讨价还价的余地而已。最终很可能出现的情况是，经过一轮“侃价”，买卖佣金还是上、下家各１％。２１世纪不动产上海区域分部营运总监宋若嘉认为，如果５家企业允许上浮佣金收费标准，无意间倒是一次很好的品牌宣传攻势。企业审批通过，无形中成了政府对其品牌的肯定，这对于在同一服务水平线上的其他中介机构而言会产生一定的影响。而美联物业宋磊则表示，当前的中介市场群雄割据，没有一家中介机构能够达到占有市场５％的份额。因此，对于消费者而言，实际的市场营销活动可能会更具吸引力，而不是单单停留在品牌选择上。“品牌宣传是一个长期的酝酿过程，并不是靠单独的某些肯定就可以完成的。”他说。业内人士分析，此次的名单只是内部审定通过，正式的条文还未下达。但毕竟为原先的佣金调整开辟了一条新的思路。但是品牌界定这个概念，还是需要有一个明确的澄清。审评过程透明化、公开化才能起到鼓励和奖优的目的。

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