核心提示

　　2008年第一季度刚过，深圳楼市迎来几许暖意，各楼盘积极放量、热情促销；而向来被认为回报稳定的商铺投资市场状况如何呢？

　　目前，深圳商铺二级市场供应量少，三级市场业主惜售期待增值，深圳商铺资源稀缺性显著；而商铺租赁持续向好，租金回报提高，抗衡银行高利率；与住宅相比，商铺价格并未涨得太高，深圳商铺仍具备了高成长空间，投资趋势依然向好。

　　余朝明

　　潜力大，投资者看好商铺投资

　　4月12日发售的南山深圳湾口岸商业街受到众多投资者的关注，一举取得成功。“在投资大环境不好的情况下，类似深圳湾口岸商业街这样的商业地产受到投资者的欢迎，反映出投资者还是看好商铺投资，尤其是地段佳、成长潜力大的商铺。”世方商业地产价值评估中心总监刘卫松分析说。

　　事实上，不少未涉及商铺投资的深圳人，目前都比较看好商铺投资潜力。谢先生是深圳某银行支行的职员，他说：“去年在股市赚了钱，退出了一部分想投资其它项目。我比较了几种投资产品，觉得商铺投资回报还是比较稳定。”目前谢先生正托在地产公司的朋友帮他留意地段好的项目。

　　“商铺作为一种投资产品还是很受有实力投资客追捧的。”中原地产工商铺总监徐文侠表示，“目前股市、住宅、基金等投资渠道都不容乐观，这令部分投资客的资金有转向商铺的迹象。”

　　据了解，目前银行加息及银根紧缩等利空消息依然存在，在一定程度上影响了商铺投资，但利空影响正逐渐淡化。不少投资者表示更愿意一次性付款，南山蔚蓝海岸业主王先生称：“之前投资过股票、基金、住宅，但没有投资过商铺。现在觉得商铺升值潜力更大些，所以开始关注商铺投资。如果投资商铺，预计一次性付款，加息影响基本没有。”据统计，投资深圳湾口岸商业街的客户，一次性付款比例超过了60％。

　　深圳商铺具备较高投资价值

　　“目前深圳商铺市场宏观情况有两个基本特点，一是商铺越来越稀有，二是商铺成长空间高。”世方地产刘卫松表示，“无论是二级还是三级市场，可投资商铺资源都十分有限。”

　　据了解，目前深圳商铺资源稀缺性非常显著，主要体现在两方面：二级市场供应量少、三级市场业主惜售。

　　在二级市场方面，随着深圳城市开发节奏加快，特区内商业地产开发已接近饱和。同时，商业地产开发营销模式的成熟，使持有商业物业成为市场主流。这些导致深圳推出的商铺量逐年下降，可投资的商铺变得非常稀有。如近期，深圳也仅有深圳湾口岸商业街、时代广场一期商业、龙华幸福枫景商铺等项目在售。有专家表示，深圳特区内的商铺市场已经开始接近香港市场格局，正逐渐进入“三级市场”时代，未来深圳可售型商铺开发将集中在宝安、龙岗等区域。

　　而三级市场，业主惜售不愿转让。据世方地产调研数据显示，整个南山三级市场转让的商铺大概不到20间，如南山蛇口片区的商铺，业主们都在等待地铁开通增值，不愿转让。中原、美联等相关数据也显示，受租金上涨、银行信贷、限外令等影响，即使在东门、华强北等核心商圈，二手商铺供应量也很少，业主不愿意放盘。专家表示，投资资源稀有，将令商铺投资的价值越来越高。

　　商铺租金上涨，回报率提高

　　与商铺买卖市场相比，目前深圳商铺租赁市场却较活跃，租赁放盘量上升，租金上涨，尤其是罗湖、福田等中心商圈，租金价格上涨明显。

　　据中原、美联工商铺数据显示，深圳商铺市场租金较上年有6－15％的递增，中心商圈的租金回报持续走高，如东门商圈的租金较高，福田中心区的租金则上升较快；而零售、餐饮娱乐及酒店等类型物业的需求量明显增多。

　　有专家分析，租金上涨，投资回报率提高，这是目前唯一能抗衡由银行利率上调而带来的月供压力。据了解，目前商铺投资按揭贷款利率达到8．613％，高利率令深圳大部分区域的商铺投资不能达到以租抵供，只有在成熟商圈的商铺租金才能做到。“租金不能抵消月供款导致不少投资者处于观望中。”世方商业地产总经理张平分析说，“租金上涨能在一定程度上推动观望者出手投资。”

　　刚公布的《深圳市2007年国民经济和社会发展统计公报》显示，2007年深圳消费品市场畅旺，全年社会消费品零售总额1915．03亿元，同比增长14．6％。业内人士表示，社会消费品零售额的持续快速增长，对租赁市场的繁荣及投资回报的提高有着巨大的推动作用。

　　售价未高涨，商铺仍具高成长空间

　　与近两年住宅价格走势相比，深圳商铺售价的上涨并不是太高。有专家分析，商铺售价的炒作成分较少，能比较客观的反映租金水平。

　　深圳的商铺，伴随着深圳快节奏的城市开发，具备了高成长的特征，商铺租金售价成长较快。如福田中心区的商铺价格从最初的2－3万元／平方米上涨到目前的8－15万元／平方米；南山商业文化中心区保利文化广场、海岸风情街的街铺等，两年时间售价从7万元／平方米涨到目前的10－15万元／平方米；蛇口的商铺基本上从最初的3万元每平方米涨到目前的6万元平方米，随着地铁的开通，还将继续增值。而关外的宝安中心区、龙岗中心城等开发区，商铺价格也成长比较快。

　　“目前，深圳商铺市场受住宅降价的影响还存在，很多投资者仍在观望，但观望将是短暂的。”世方地产张平表示，“深圳商铺投资资源的稀缺性、高成长空间及租金上涨等利好因素，使深圳商铺投资趋势依然向好。”