昨天，市高级人民法院召开新闻发布会，通报了本市二手房买卖案件的审判情况和典型案例。据介绍，2003年至2005年5月，仅浦东新区法院受理的二手房买卖纠纷就有876件，其中2004年收案363件，增幅达178％。2005年1至5月的收案数量接近于上年年收案量。在这些案件中，有270件是中介公司直接作为当事人的，约占案件总量的31％。

在浦东、杨浦、宝山区法院受理的有关二手房买卖的案件中，中介公司被暴露出众多问题。

案例一中介擅自提价卖房赚差价

徐某委托本市一中介公司出售房屋，跟中介公司签订合同，约定房屋价款为26万元。就在当天，中介公司与买方签订合同，约定房价为35万元。后来徐某在办理产权过户时方得知交易价为35万元，遂起诉要求中介公司返还差价9万元。

该案经法院审理后，中介公司主动退还了徐某9万元差价款。

法官说法：中介公司虽与买卖双方分别签订了名义上的出售合同，但实际上没有真正实施购买或出售行为（行业规定不允许中介公司实施这种行为）。在这种情况下，对于已收取中介费的中介公司，其获取房屋差价于法无据，应当返还。

案例二中介制定“霸王条款”

市民樊某作为房屋出售人，与A中介公司签订了《房屋出售委托协议》。A中介公司曾带购房人韩某去樊某处看过一次房。后樊某通过B中介公司的介绍，与韩某签订了买卖合同。A中介公司遂要求樊某按《房屋出售委托协议》的约定支付违约金。

法院审理认为，樊某与韩某的成交，并不是利用A中介公司提供的信息、条件和机会，而是通过其他中介公司的居间活动完成的。《房屋出售委托协议》规定，“委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交，应按委托价格总额的1％支付违约金。”按此条款，当中介公司没有完成义务时，买卖双方仍不能选择其他途径进行交易，否则便要支付违约金，这明显免除了中介公司的责任，侵犯了委托人的选择权。故法官确认该条款为格式条款（“霸王条款”），对委托人樊某不产生法律约束力，遂判决不支持中介公司的诉请。

法官说法：在二手房买卖合同中，作为购房方，一定要充分注意格式合同中哪些条款属于“霸王条款”，这可以从以下几点去衡量：一、该条款是否免除了对方的责任；二、该条款是否加重了己方的责任；三、该条款是否排除了自己的主要权利。在签合同时最好多长几个心眼，多咨询业内人士，争取做到防患于未然。