“我承认楼市拐点确实已经出现了。”2007年12月13日北京某新闻发布会，万科董事长王石语出惊人。自此，“拐点”似乎已经成为一个符号，充斥在所有关于房地产的讨论中。从政府官员到房地产业内人士再到普通百姓，关于楼市“拐点”的争执与猜测从未停止过。

　　2008年的南京楼市，也随之变得扑朔迷离，充满了太多的猜测、争议和不确定性。

　　自今年以来，接二连三的打折信息打击着房产投资者们的信心。目前，南京楼市的降价风有越刮越猛的趋势。

　　3月11日，苏宁地产对旗下的桥北三家楼盘又“祭”出一口价的招数：其中天润城楼盘对350套房源“一口价”定为4088元/平米，比之前要便宜600元/平米左右；威尼斯水城的150套房源统一价4480元/平米，天华绿谷的50套房源统一价4188元/平米。

　　“作为投资，房产原本最大的‘卖点’就是保值增值。但去年房产新政后到现在，江南八区的房价几乎没怎么动，江北房价还出现了下降的趋势。保值增值无从说起，丧失了这一功能，投资房产当然要谨慎了。”顺驰不动产的首席分析师温晓卿说道。

　　住宅，二手房也许有惊喜

　　江北房价从去年中旬开始就维持在4500元/平方米的价格，近日部分楼盘推出的打折房，每平方米的价格也得4000元左右。但小刘最近在天润城淘到的房子，却远远低于这个价钱。

　　瘦瘦小小，戴着无框眼镜，28岁的小刘让人不太容易和“炒房者”这个词联系起来。

　　小刘2002年大学毕业后决定留在南京，由于家里从事水产业，这些年攒下了不少存款，小刘的父母就在江宁的明月港湾为他买了一套三室两厅的住房，当时的价格是40万元。

　　虽然留在了南京，小刘的工作却并不顺利。短短两年小刘已经换了5份工作，“每份工作都做不长，收入肯定也高不了。”

　　2007年上半年，小刘路过一家中介的时候，偶然发现明月港湾二手房的价格已经猛涨了一截，自己130平方米的房子报价已经达到了80万。小刘于是动了卖掉自己房子的念头，在看看当时江北楼盘的价格，每平方米的价格还不过4000元。

　　小刘和家里商量后，决定卖掉现在住的房子去江北买两套房作为投资。

　　精装修房，顶上还赠送阁楼，卖掉这样的房子并不费劲，小刘很快拿到了87万卖房款。

　　于是小刘的生活重心移到了南京江北，他在天润城买了两套90平方米的房子，共花去70万元。装修了房子再买了车，小刘拿剩下的4万元做起了小生意。

　　由于生意是自己的，小刘时间变得充裕了。没事时他最喜欢到中介公司去溜达溜达，聊聊天，看着房价一天天往上涨，小刘每天都是乐呵呵的。一来二去，不少中介员工都认识了这位既不买房也不租房但特能侃的小刘。

　　今年春节前，中介小黄把小刘拉到一边，说道：“大家这么熟，别说有好事兄弟不照顾你，我这儿有套低价房，你有没有兴趣啊。”小刘一听来了劲，“走走走，吃饭去。”

　　在丰盛的四菜一汤面前，小黄不再保留，“昨天快下班的时候有个人来卖房，就是你住的天润城的，第一街区，130平方米。他急着要用钱，开价不高，说最低45万就卖了，你有没有兴趣啊。”

　　小刘一算，3500元一平方米，这价格比自己当初买新房还便宜。他当即打电话到家里“求援”，“我生意只够糊口的，没这么多钱，这是个好机会。”最终，小刘用家里支援的钱拿下了这套房。

　　“都说房价要跌要跌，我就不信了，还能跌到3500元/平方米以下？这房子我买了是稳赚不赔。”

　　中原地产的王巍巍经理认为，就目前的情况来看，商品房投资空间有限，反而在二手房市场能有惊喜。

　　王巍巍分析道：“小刘买这样房子还是有一定升值空间的，因为由知名开发商开发的楼盘，升值幅度往往都高于周边楼盘。最好的例子就是万科，万科光明城市三期开盘时，价格是8000元左右/平方米。

　　酒店式公寓，不建议投资

　　“南京办公用房、酒店式公寓都太多了，明显供大于求，当然不建议投资了。”温晓卿说道。

　　陈小姐打算在新街口国贸买间130平方米的办公用房，她在中介那里了解的价格是9000元/平方米，“我看人家135平方米每月的租金能收到7500元呢，就打算投资这样一个办公用房。即使办代款按揭，我也是有得赚。”

　　业内人士告诉记者，实际并不像陈小姐想的这样简单。

　　该人士表示，目前南京的办公用房太多了。现在完全是租方市场，想租房的人有很多选择余地，有实力的企业又会选择直接购买办公用房，所以私人拥有的办公用房，如果没有价格优势是很难租出去的。而且这样的房子有很多弊端，由于建时就是作为办公用途，往往没有独立洗手间，更别提厨房、管道了。所以根本不适宜居住。

　　而这种房子由于属于商业用房，物管费、水电费等都要比普通住宅高出一块。比如国贸每平方米每月的物管费就要6元，而南京好点的住宅每平方米每月也只要1.5至2元，南京很多楼盘还没达到这个标准。

　　如果是贷款投资就更不合适了，一旦房子租不出去，业主每个月还得多付几百甚至上千元的物管费。“现在如果投资这种办公用房，显然不合时宜。新街口的房子都这样了，偏远地区的办公用房就更不用提了。”上述人士表示。

　　商住两用房、酒店式公寓的状况比起办公用房好不了多少。

　　据江苏商报了解，现在主城区里酒店式公寓还是比较多的，特别是在鼓楼区、新街口一带。价格差不多均价都在每平方米15000元，但在新街口那一带已经卖到20000元至21000元。

　　按照一套单价是每平方米20000元左右，40平方米的酒店式公寓来测算，如果一次性付清80万总价再按照每月通常的租金3000元钱的回报，投资人要26年后才能收回投资成本。如果按照现在投资客普遍采用的按揭购房的方式，80万50%贷款的话，每月的租金回报还不够偿还贷款，这就意味着投资客还得再贴钱。

　　此外，目前南京挂牌的酒店式公寓约有300至500套之间。市场挂牌量很高，但成交量并不明显。

　　酒店式公寓由于居住密度大，人流复杂，居住的舒适性相对比较差，更为关键的是商用的水电费和高额的物管费用使得居住成本也比较大，这也是影响到酒店式公寓转手的重要原因。网尚房地产统计，从2005年开始每年都有大量的未销售酒店式公寓房源沉淀下来。从2005年到2008年年底，将有100万平方米左右的酒店式公寓待售。“足够南京消化到4年，才能消化完。”

　　别墅，“奇货可居”

　　王巍巍说道：“如今想要靠投资房产赚钱，最简单的原则就是去找供不应求的类型。”

　　什么样的房源供大于求，首当其冲的就是别墅。

　　2003年，国土资源部第一次叫停别墅用地。 2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发〔2003〕45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。” 9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。

　　2006年，国土资源部再次叫停别墅用地。国土资源部5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，从5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

　　这样一来，别墅住宅也就显得奇货可居，升值潜力骤然增大。

　　“随着中国经济的不断发展，金领一族和成功的生意人越来越多，而这部分人是有别墅需求的。”王巍巍表示，好的别墅，不光是一种身份的显现，也是一种人性的体现，因此居住的人性化和艺术化已经成为别墅的硬性标准。

　　青衣墨子有限公司营销总监吕海告诉记者，他们曾经收到一套文化名园的临湖独幢，单价达到18000元/平方米，面积400多个平方米，当时他们都觉得价格相对现在的市场高了很多。但是刚收到房子没几天，就有2个客户都有意向将这套别墅买下。客户看中的就是别墅的环境。

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，未来城中的联排和郊区的独幢别墅更具有升值潜力。“江宁的经济型别墅很多，当时江宁为了引进人气，大量的出让土地，总体容积率太低。一旦江宁没有了用地，总体需要房子，那这部分经济型别墅就面临着被拆的命运。”

　　钟山国际高尔夫别墅是南京最具升值潜力的别墅之一。该项目位于钟山风景区东北面，项目总占地3671亩，其中球场占地约2400亩，别墅及配套设施占地约1200亩。别墅区共计200余栋纯独立别墅，分多期开发，其总体容积率仅约在0.13左右。

　　2006年12月，1200万元起售的钟山高尔夫面市。2007年5月，钟山国际高尔夫别墅正式提价，平均每幢别墅上涨100万元，即起价由1200万元一幢，上涨到1300万元一幢。

　　商铺，稀缺中寻找“潜力盘”

　　在王巍巍眼中，由于稀缺，商铺投资回报空间仅次于别墅。

　　南京商铺主要分大型纯商业项目商铺和社区商铺两类。目前市场上在售的商铺多为社区商铺。随着近几年国家政策的一再调控，住宅投资成本不断增高，收益逐渐减少，不少投资人将目光转向了商铺投资。商铺以其低风险、高回报等优势成为这些投资人优先选择。

　　王巍巍告诉记者：“龙江板块跨入成熟商圈行列后，其商铺的租金就翻着跟头往上涨。龙江核心地段，金润发附近的房子，现在60至70平方米的临街商铺，一年租金接近20万。2003年、2004年的时候租金只要现在的四分之一。按7000元一个平方米算，70平方米的商铺当时总价是49万元。如果按照现在20万一年的租金来算，投资回报比相当惊人。”王巍巍说，当时能拿出那么一大笔钱投资还算偏僻地段的龙江商铺，还是需要相当魄力的。业内人士认为，河西奥体、南湖、江北桥北、板桥板块、南京南站等地段目前的规划都很好，有望成为下一个龙江。

　　接受本报采访的房产专家均表示，“投资”和“投机”是两个不同的概念。中文让它们巧合地都姓“投”，但从英文上理解，前者是INVESTMENT，后者是SPECULATE，两者并没有必然联系。开发商普遍认为，一个城市投资者所占的比例在一定程度上可以反映一座城市的经济发展水平，对此观点，记者在金融界专家那里也得到了证实。

　　今年的房地产市场让自住者尚且小心翼翼，更不用说投资客的彷徨心态了。但不少金融学者告诉记者，虽然房价已经告别普涨的时代，但南京的城市发展潜力非常强劲，政府调控的目的也并非击垮地产业，有了这两个“确定”，可以得出，南京部分房产的投资前景依然看好。

　　专家同时提醒，虽然别墅、商铺都属于较有投资潜力，但由于所需要金额较大，风险仍然存在。贷款买了别墅或者商铺，最终却因为租不出去，又无法转手。背债上升的例子并不在少数。