平均套型面积不降反增2.47平方米

　　今年，令人关注的是90/70政策的实施效果和其对房价的影响。然而，这个效果却并不如人意。

　　数据显示，今年至今上海共成交16.4733万套房源，平均每套住宅的面积达到124.62平方米。去年成交的13.7335万套住宅的平均面积也只有122.15平方米。90/70政策实施一年后，商品住宅的平均套型面积却增加了2.47平方米。可政策性房源的面积下降了2.1平方米，去年上海成交的4.9985万套453.2966万平方米动迁、配套房源的套均面积为90.69平方米，今年至今上海成交的6.3280万套560.5932万平方米动迁、配套房源的套均面积为88.59平方米。

　　购房者支出比去年增加11.3%

　　由于套均面积的增加，今年购房者买房的支出涨幅就更加惊人。今年至今，上海商品住宅的总成交金额高达2113.2亿元，平均每套成交价格达128.27万元。去年的总成交金额只有1582.24亿元，平均每套住宅的成交均价为115.21万元。这也就意未着，今年每个购房者的支出比去年增加了11.3%。

　　但是，为什么人们一边喊房价上涨过快，一边还掏出比房价上涨更多的钱去买房？这除了购房者被房价上涨逼迫拿出更多的钱去买房，以避免明天的房价更贵以外；与实际上有购房能力的人快速增多，也不无关系，毕竟上半年上海人均收入的增长高达14.7%。

　　专家表示，高收入者对商品住宅的需求依然严峻，目前我国住宅品质还有待提升，高收入者还存在着改善居住环境的需求。因此，在土地日渐紧缺的情况下，一些新建楼盘在品质提升的带动下，报出比周边楼盘高出30%-50%，甚至一倍的价格，明年依然还会出现。但是，大部分已体现其价值的楼盘，明年的价格可能会趋于平稳态势。

　　明年价格将趋于平稳态势

　　目前，那些希望获得住房的中低收入者，部分有望被国家提供的廉租房、经济适用房等所解决。商品住宅市场将成为以高收入者为主导的市场，因此，市场对低质房源的需求将有所下降，外环周边及以外的低品质楼盘，价格很可能出现下跌。

　　同时,目前已经拥有近千万平方米可售量的二手房市场。薛建雄预计，由于政府保障住宅供应的分流，明年商品住宅市场的需求将不再会那么强烈。一、二手商品住宅的成交量都将不会再像今年这么火爆，将呈现价格平稳的态势。

　　因此，预计明年楼市总体将呈现“量低价稳”态势。优质楼盘的价格还将上涨，也会出现不少下跌的劣质楼盘，高收入者主导的商品住宅市场，将引导楼市进入“品质时代”。